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到底什么样的房子才是接盘侠最喜欢的

因为做房产自媒体的关系,我每天都要看好几十篇房产文章。

我发现几乎所有公号都在聊买房,不太有人讲如何卖房和租房。

其实很多人不知道的是,中国20年来卖了138亿平米的商品房,当前的套户比已经达到1.13套。也就是说全国每个家庭平均有超过1套以上的房子。

对于住在大城市里的朋友来说,大部分人当下买房之路的起点,往往是从卖掉或者出租掉老房子开始的。

在某种意义上,学会如何卖房和出租,才是买房的第一课。会买的是徒弟,会卖的才是师父。这句话用在这里还挺应景的。

所以今天我打算借大家一点时间,聊聊怎么租和售。

01

在回答这个问题之前,我想先给大家纠正一个买房上的思维误区。

因为我每周在上海都有茶话会,所以自己平时一直和想买房的朋友交流。

到目前为止我为被问到最多的是,哪里的房子涨得快,或者是我要买的这个房子涨的会快吗?

房子的涨幅,永远是大部分人最关心的。

说实话,我觉得大家有点过于进取了。

对于自住的朋友来说,通勤便利、自己看得顺眼才是最重要的,涨幅是次要考虑的。

对于投资客,涨幅固然重要,但涨幅是后来才知道的,往往不太好确定。

投资在当下更应该关心的是,房子能够可租,可售,可贷。

一个房子只有租的出去才能产生收入,卖得出去才能够变现,借到贷款才能放大收益。只有在这样的情况,涨幅才是有价值的。

就好比这轮牛市,很多三四线城市实现了房价翻倍,大家都很高兴。可实际情况是,这些房子是涨了,但是卖不掉,租不掉,有价无市,然后空关在那里。

这样又有什么意义呢。

02

好,大家明白了租售的重要性之后,我们再来看看有哪些事要做在前面。

从去年开始,楼市总体是静淡的。除了那些限价房,大部分的房子都是挺难卖的。

售楼处里常见的场景是,不管房企态度如何殷勤,客户就是不愿意买单。大家在买房的时候,结结实实地做了一回大爷。

不过,不知道大家有没有想过,买房时能这么爽,也就意味着我们在买完房,变成了房东之后,就彻底沦为了乙方。

一套房子,好不好租,好不好卖,主要是看区位、总价这些因素,而这些全部是在买房前决定的。

很多时候,大家在踏入售楼处前都会把自己想象成一个懂行的专家,但到了售楼处之后看到金碧辉煌的仪式感和紧张逼定的销控表,立马陷入摇摆。

一定要记得的是,在签字下定之前,所有的事情你都是可以掌控的。多想想这个地方的接盘侠在哪里,总是没错的。一旦过了这关之后,租售主动权全部在对方手上。

我这么些年买房经验里,感受最深的一条就是:

卖房租房时的各种虐,都是自己当年买房时埋下的坑。

03

好,我们来继续回答标题的问题。

决定好租和好卖的,最关键还在于价格。

目前上海市场上,卖的最好的房子依然还是300万以下的房子,300到600万也不错。再往上成交就开始慢了,1200万以上的房子至少要挂牌6个月以上。

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这里面一部分是因为大城市房价的确很贵了,刚性的总价购买力限制放在那里,只有低价的房子,接盘侠才买的动。另一部分也是因为认房认贷,二套贷款7成首付的严格要求,让改善客户远离这个市场。

我们再来看看租金,这方面我没数据,就拿自己租出去的几套房子来说说。

在上海,主城区月租金5000以下的一房和两房,只要出来就是秒掉的。房租超过5000块是一个坎,已经突破了很多人租房的心理账户预期,就不太好租了。房租如果过了10000,那基本上要空关几个月才能租掉。

所以不管市场对房子的口味怎么变化,唯一不变的是人们只会住他们住的起的房子。

一线城市的房子,要让更多接盘侠喜欢的话,总价应该是控制在600万以下,月租金务必控制在10000以下。二线城市打个6折。

04

接下来要告诉大家的是,在人们能负担得起的情况下,接盘侠喜欢的还是地段好的房子。

我一直给大家讲,房价里有60%是区位。20%是资源,主要是周边商业、医院、学校的配套。另外20%是产品,包括小区内绿化带、房子的外立面、内部装修家电等。

所以如果要想房子好租或者好卖,一定要把有限的资金花在地段上。注意我们这里说的是潜力地段,不一定是市中心,也可以是近郊新区的。

我们来说个真实的故事,不是段子。

大家都知道我们团队特别喜欢上海的大虹桥,去年上半年我和助理阿闪分别在那里买了房子。总价也差不多,都是600多万的房子。

大家可以看下图。阿闪的房子位置略好一些,距离国家会展中心和地铁站1.7公里,步行15分钟左右,还算是地铁房。我的房子距离国家会展中心和地铁都超过了3公里,必须开车了。

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下图就是阿闪的房子,房龄大概在2010年左右,外立面还挺好看的,品相也是不错。

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下图是我的房子,虽然位置更远,但胜在房龄新,产品力更棒。干挂石材、会所和人车完全分流,是周边品质最好的房子之一了。

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大概去年底,我和阿闪先后都把房子挂牌出租,悲剧也就是从那个时候开始的。

05

说实话,我对自己的房子还是挺有信心的。心想等我先租出去之后,要给阿闪多支几招。

结果是几天后,阿闪就笑嘻嘻地跑过来和我说,观观老师,房子租掉啦,租金还不错,问我出租的情况。

那个时候我的房子已经空关了一个多月还没见到租客。

我当时心里咯噔一下,但面不改色故作镇静地说,租客...很多,我还要选一下。

阿闪说,别选啦,先借出去再说,将来可以再换租客的嘛。

我只能对着她勉强苦笑,嘴里不停地嗯嗯嗯...

后面我又换了一次租客,情况还是一样艰难。

而阿闪的房子,简单装修了一下之后,放出去之后,受欢迎程度,简直可以用哄抢来形容。

现在,她房子的月租金比我的高70%左右,而两个房子的总价差不太多的...

我承认阿闪的确更有出租运营的天赋。

但我事后仔细思考了一下,认定起到关键作用的,还是她的房子更靠近地铁和国家会展中心,毕竟那里是区域的产业中心。

这样她的房子能做民宿,给到来参加会展的人短租,租金一下就起飞了。

经过这件事,让我记住了一个道理,即便是配套不成熟的近郊新区,一样也能打出高价,关键是靠近产业园区里高薪人群。

06

好,聊到这里,我知道一定会有人问,你说的我都知道了,但我的房子已经买好了,那该怎么做,才能吸引到接盘侠呢?

方法还是有的。

第一就是适度的做个简单装修,绝对可以大幅提升租金,更快卖出房子。

这个过程有点类似于凤姐变冰冰,放张图给大家看看阿闪操盘的凤变冰,租金大概提高了70%,大家可以猜猜花了多少钱。

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只花了5万块,还包括了全套家电和家具。其实装修部分就是刷个墙,换了窗帘和灯具。细节的话,你可以联系她的微信moducaiguan3,来我们线下茶话会坐坐,她会告诉你的。

这里面要注意的是,一定要控制装修成本。水电不能动,墙体不能动,最好地板也不变,这样就能把钱省下来。而大部分人都是视觉动物,看到漂亮的房子,心里一喜欢就愿意付高价了。

要记住,能卖的出价格的永远是场景,而不是功能。

第二就是广泛挂牌。不管是出租还是卖房,我都建议到房子周围5公里的范围内所有中介那里都去挂牌。

历史经验告诉我,就是这种中距离的范围,反而容易出高价。因为一是距离上接盘侠也够得着,另一个更关键的是他对你这边的价格体系不熟悉。

我那个房子最后租给的都是住在其他板块的租客,也算是辛苦中介小哥了。

挂牌的时候,配足50把钥匙给到能碰到的所有中介,这样方便他们24小时带看。有条件的可以搞把远程可以换密码的锁,带看之前把密码微信他就行了,顺便许诺成交后额外的奖励。

其实每个行业都是这样:

所有好卖的东西背后,都会有一帮卖力加推的销售。

第三就是如果找到了有诚意的接盘侠,回报以必要的诚意。

比如租客租我的房子,一般多少是要砍点租金的,我通常都会答应下来。

但我签租金合同的时候也会坚持一年一签。

在这一年里面,我对我的租客都挺好的。比如要换啥家具和修什么东西,只要不是超过1000块的,我都让他们直接在京东和周边找,给我收据直接抵扣房费即可。

有了这层互信之后,基本上每年,租客们大多会续租,我顺口提涨价时,他们也都能接受。不过也要记得,别和租客走得太近,变成朋友了反而难开口提涨价。

一个职业化的房东对待接盘侠,应该保持一份“礼貌以上,友情未满”的尺度感。

房子对房东来说它是一个资产,但对更多人来说,它更是一个未来的家。这是房子区别其他商品最有魅力的地方。

所以当你想要有更好的资产回报时,你应该站在那些把房子当做家的人的角度上,思考如何帮助他们能实现更好的生活。

毕竟为品质生活付费,没有人会拒绝。